城镇居民购买农村宅基地以及房屋,合同无效,能否获得利益补偿?

2020-05-17 08:53 佚名

农村宅基地具有一定的福利性,我国相关法律、法规规定:“农村宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,严格执行土地用途管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;”宅基地的使用权只有本村村民才可以享有,与享有者特定的本村村民身份相关联,非本村村民无权取得或变相取得宅基地的使用权,也就是说,城镇居民在农村购买宅基地以及宅基地上的房屋,违反了我国相关法律法规定,双方签订的《房屋买卖协议》不具备法律效应、是无效的;宅基地房屋买卖协议被确定认无效后,因该合同取得的财产应予以返还,返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,下面由小编举个案例来讲解一下:

2008年,村民薛某与刘某协商,将自己位于本村的一处住宅以及宅基地上的房屋,以18万的价格卖给刘某,双方签订《房屋买卖协议》时得到了该村村委会的认可,本村的村干部马某作为“中间人”,还在协议上签字确认,当日,刘某将18万元交给了薛某,薛某也将房屋给了刘某,由于刘某是城镇居民没有办法过户,故只是在宅基地使用证变更栏注明:“房屋出售给刘某使用;”

刘某购买该房屋后,不仅对原有的房屋进行了翻新和装修,还在院落中又新建了3间新房,并安装了供水、供暖等生活设施,装修及建房总花费约15万元,随后刘某全家搬入居住。

2014年,该村要土地整治,由于原薛某的房屋在拆迁范围之内,由于金钱的诱惑,薛某找到刘某说:“”我不卖了,钱还退给你,”刘某当然不会同意,于是两人发生争吵,随后薛某向当地人民法院提起诉讼,认为刘某是城镇居民不是该村村民,无权享有所卖房屋的宅基地的使用权,双方签订的《房屋买卖协议》违反法律的强制性规定,该合同无效,应返回还我弟弟的使用权以及宅基地上的房屋。

被告刘某辩称;“签订《房屋买卖协议》是双方真实意思的表达,该合同应是有效的,并且,本人已经交付了全部的购房款,购房后,对原有的房屋进行了装修,并重新新建了3间住房,全家已居住6年之久,在此期间一直没有争议,现马上要拆迁了,薛某想要房屋拆迁款才反悔卖房,这么做是没有道理的,要求法院驳回薛某的诉讼请求;”

法院依法审理期间,薛某同意按照房屋及附着物的现值返还,并申请对诉争房屋附着物的现值进行评估;法院委托某房地产评估有限公司对诉争院落内的房屋以及附着物的现值进行了评估,评估结论现房产以及其他附着物在2004年现值15万元;

法院依法审理后,判决双方签订的《房屋买卖协议》无效,判令薛某向刘某支付18万元购房款和15万元房屋补偿款,现刘某三个月以内腾退房屋。

在本案中,被告刘某购买原告薛某房屋,双方签订了《房屋买卖协议》,该协议中的买卖标的物虽约定为房屋,但房屋与宅基地具有客观的不可分性,宅基地的使用权只有本村村民才可以享有,本村村民无权取得或变相取得;刘某并非本村村民,并且有争议的院落《集体土地建设使用证》仍然登记在薛某名下,因此,法院判决《房屋买卖协议》无效的是正确的。

由于《房屋买卖协议》被判决无效后,因该合同取得的财产应予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;按照合同无效之法律后果处理的一般原则,刘某应当将房屋返还薛某,法院判决刘某三个月内将购买的房屋及院落返还给薛某,薛某将房屋购买款和房屋补偿款返还刘某并无不当,但是刘某在购买房屋后自行出资,对房屋及院落进行了新建和装修,房屋出卖多年后,薛某又以违法出售房屋为由,主张合同无效。

对于刘某信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑薛某是因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及刘某因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两个方面因素予以确定,但是上诉人刘某在法院审理期间,并未就其损失提出明确的反诉主张,故法院不易就损失赔偿问题一并处理,因此,该案的判决是正确的。